某市城镇保障性安居工程调研报告

一、近年来，城镇保障性安居工程的基本情况

（一）总体概述

1、建设需求情况。本地从2008年开始城镇保障性安居工程建设，本地符合住房保障条件的对象有****户，占当地城镇人口的比重约48%，经过测算，约需建设****保障性住房和各类棚户区改造住房。

2、规划及完成情况。本地住房保障的总体规划情况，截至2013年底，规划目标已完成****套，解决了*****人口的住房困难问题。相对“十二五”期末，全省城镇保障性住房覆盖面到达到20%以上的目标，目前本地城镇保障性住房覆盖面已达到了25%，相对总需求，还需建设 ***套保障性住房和各类棚户区住房，还有**** 保障对象的住房条件需要改善。

（二）投入情况

1、资金需求情况。根据建设需求测算和规划情况，当地城镇保障性安居工程资金2010年-2013年总需求为56325万。目前，财政资金补助*****元、企业等民间资金、银行贷款、其他等实际投入*****万，市县财政补助政策目前按土地出让金的5%用于配套保障性住房建设，预计资金缺口约*****万元。填写附表1。

2、按规定渠道落实资金情况。目前已从财政预算***万、住房公积金增值收益提取***万、土地出让收益提取****万等规定渠道落实城镇保障性安居工程资金。

3、成本测算情况。***市***小区保障房项目总套数***户****平方米，总投资12966万元，其中上级补助资金6347.2万元，其他资金6618.8万元，单套成本约计10.13万元。（详见附表2）

4、融资贷款情况。城镇保障性安居工程已成立***市保障性安居工程建设投资有限公司，作为保障性安居工程融资平台，现正在与省保建投合作并通过保建投与银行协商及办理手续。

（三）计划完成及分配入住情况

1、建设及竣工情况。2010-2013年，本地保障性住房、各类棚户区改造的建设****套及竣工8961套（详见附表3）。

2、建设方式及建设布局。公租房（含廉租房）、城市棚户区的建设方式有新建、改建、购买及租赁的形式，主要采取新建，集中建设占68%，分散建设占32%。

3、申请保障性住房的具体条件（详见附表4）。

①根据**政办函【2009】159号文件、**政函【2012】72号文件规定，申请廉租住房租赁补贴的条件：城镇居民常住户口；低收入家庭；无房户、家庭人均住房建筑面积在13平米(含13平米)以下的住房困难家庭。

②根据《***市廉租住房实物配租管理办法》**政办发【2010】10号文件规定，申请廉租住房实物配租的条件：申请人必须具有当地城镇常住户口，在当地工作或居住；家庭成员人均月收入符合市人民政府公布的城市低收入住房困难家庭标准（家庭人均月收入在300元-600元）；无房户、家庭人均住房建筑面积在13平米(含13平米)以下的住房困难家庭。

③根据《***市经济适用住房销售管理办法》**政办发【2011】9号文件规定，申请经济适用住房的条件：申请人具有当地城镇户口，并在当地工作或居住；家庭人均可支配收入及家庭资产净值符合市人民政府划定的低收入家庭标准（家庭人均年收入在1万元以下、无大额资产、无高档小汽车）；无自有产权住房或现自有产权住房人均居住建筑面积低于当地人民政府规定的住房困难标准（人均居住面积不超过20平方米）。

4、租赁补贴目前已发放****户。

5、本地住房保障信息化的现状。

①住房保障对象的基本信息、保障房房源信息、房源分配、租赁补贴发放信息，在建及竣工项目信息等，已录入了湖南省住房保障管理信息系统；

②已享受租赁补贴、廉租房实物配租、经济适用住房配售保障的保障对象在***房地产网站中进行了公示。

（四）运营管理情况

1、保障性房的商业配建情况。我市发改局、房产局、规划局、国土局已联合发文制订了《***市商品住房用地项目配建保障性住房的实施意见》**政办发[2014]4号，市物价局下发了《关于核定保障性住房配建费征收标准的批复》**价字[2014]10号。商品住房用地项目在市规划局发出建设项目《规划设计条件通知书》、国土部门在“招、拍、挂”须知、“招、拍、挂”公告和土地出让协议中，明确了配建的相关事项，该项工作正在有序开展。

2、租金情况。廉租房租金的收取，按市物价部门核定的建筑面积1.2元/平方米收取标准收取。公租房租金，暂按*政办发[2012]25号文件执行，按当年同区域同类住房市场租金平均水平的70%收取。租金主要用于其管理人员工资、工作经费及维修费用。

3、后续管理情况。成立了廉租房管理中心、公租房管理中心、**物业管理公司，专门负责管理保障房项目和小区后续物业管理工作。保障对象集中，素质不一、困难多、矛盾多，租金收缴难、小区管理难。但通过人性化管理，基本做到管理规范有序。

4、产权办理情况。廉租房、公租房产权归市住房保障管理中心所有，房屋仅租用。经济适用房和棚户区改造住房产权属划拨土地，产权证上注明土地性质为划拨，房屋类型为经济适用房（棚改房）。符合产权登记条件的保障房基本已办理房屋所有权证。

二、本地城镇保障性安居工程工作的好作法、好经验

在保障性安居工程工作中，我市重点抓好了*****棚户区改造和保障性住房分配运营管理工作：

（一）、近年*******棚户改造

基本情况：***市**街道办事处前身为原******，是国家第一个五年计划中****项重点工程之一，曾隶属于国家重工业部、冶金部和中国有色金属工业总公司。是国家**矿产资源开发利用的主要基地之一，为国家经济建设和地方经济发展作出了巨大贡献。由于原有矿区资源濒临枯竭，于2003年实施政策性破产关闭。2004年12月28日经省民政厅批准成立**办事处。有常住人口1.6万人，其中退休职工6000人，有住户5475户，其中无房户621户，占12%。有住宅17.3万多平米，其中棚户区5.54万平米，占36%，其中又有212户2.35万平米建筑在采空区。为切实解决**地区居民住房问题，我们在省市主管部门大力支持和地方党委政府的高度重视下，从2010年开始，积极有序推进国有工矿区区棚户改造。至2013年底，共完成1815套并全部分发到住户手中。

主要做法：

1、领导重视，精心组织

我市市委、市政府对桃矿棚户区改造高度重视，成立了由分管市长任组长，相关部门单位为成员的专门工作领导小组，多次召开专题会议，就立项、资金配套、用地、规费等提出明确要求，并将**棚户改造列为市政府实事工程。市委、市政府主要领导多次来**调研、座谈，反复征求意见。我市市委书记**调任***后，调研的第一站就选在****，并在座谈会上明确表示“要将**打造成全市小城镇建设的样板”，对**棚户区改造给予大力支持，同时要求相关职能部门在项目申报、技术指导方面全力配合。市委副书记、市长***多次亲临施工现场进行现场指导。市房产局在项目申报、技术指导方面给予了大力支持。同时办事处积极落实市委、市政府领导的指示，将棚户区改造列为改善民生的首要任务，成立了由工委书记任总指挥，办事处主任任组长的项目指挥部。

    2、主动作为，准备充分

    一是突出规划编制。我们按照打造“富裕、秀美、文明、宜居”新**的定位，坚持统筹规划，不单纯就棚改而改造，对重点片区按照“成片、成块、成建制”的要求，聘请了湖南省第一工业设计研究院、***市建筑勘察设计有限公司等单位，编制了棚户区改造详细规划。二是突出摸底测算。组织国土、规划、财政、建设等部门，对棚改项目的拆迁费用、建设成本进行详细核算，算好改造成本账，为制定统一的开发政策、增强政府调控能力奠定基础。三是突出安置政策制定。按照让老百姓尽量少花钱，甚至是不花钱就能住上新房子，让发展成果惠及老百姓的原则，制定了《关于进一步加快推进棚户区改造的实施意见》和《关于棚户区改造房屋拆迁补偿安置的意见》，出台了一系列优惠政策：如办事处原棚户房大部分为20—30平方米，我们在棚改中明确规定，以50平方米为基准，50平方米以下的房屋居民不出钱，50—60平方米的居民只出多余面积的50%，60平方米以上的居民处多余面积的100%，并且所有的税费都有办事处承担，最大限度地让利于民。四是突出舆论环境的宣传。充分尊重居民的知情权、参与权、表达权和监督权，广泛宣传棚户区改造政策，充分获得广大居民的理解和支持。办事处印发致广大居民、党员干部的一封信2万余份，制作悬挂棚改宣传标语120余幅，制作墙体标语200多条，广泛宣传棚改的重大意义和优惠政策，引导广大干部群众共同维护拆迁工作秩序，在全办事处营造了棚改工作的浓厚氛围。

    3、坚持“三严”，确保成效

一是严格按照程序招投标。在工程招投标上我们严格按照《招标投标法》，实行公开、公平、公正的原则，在招投标上做到“七不”：不打招呼、不管招投标的不插手招投标、指挥部成员亲朋不参与招投标、不接受任何形式的请吃、不参与招标方安排的娱乐活动、不泄露招投标信息、不干扰招投标事宜。通过随机抽选招标代理公司和监理公司，严格起草、审查招标文件，公开、公正组织开评标，全程跟踪施工组织、实施等步骤，严把准入关。二是严格按照制度管理资金。加强资金管理，确保专款专用。为严格管理资金，我们设立专账专户，确保专款专用，根据工程进度拨款，保证工程运转正常，不因资金问题而影响工程的进度。严明财政纪律。为了确保资金的正常使用以及发挥资金的正常效率，我们坚持民主管理，集体会审、一支笔签字的原则，对弄虚作假、侵占挪用和违规使用的，要求依法严肃查处。严订章程。建立专项资金管理制度、项目会审制度、原始台帐会签制度，对于手续不全的，财务拒绝支付。严格遵循工程结算流程，坚持实事求是合理使用的原则。建立工程竣工结算中的核对与编制好结算资料的四个环节，工程量的审核、定额单价的审核、其他费用的审核，严格按规定流程审核结算。三是严格标准监管质量。我们按照国家有关规定和程序，聘请了有相应资质的监理公司实施工程质量的全程监管。同时，我们根据工程的实际需要，也组建了工程技术部，聘请技术顾问和设计人员8名，坚持在现场把关，以适时解决工程施工中的技术问题；依法依规按程序聘请组成了项目监理部，配备监理7人，加强对施工过程中的质量监督管理；除了专业的项目监理、质量监督以外，我们还聘请了人大代表、老干部、老工程师，组成12人代表的群众质量监督小组，天天在施工现场跟踪监查质量，形成了质量监管横向到边、纵向到底的立体监管模式，从而有效地杜绝了“豆腐渣”工程的出现。

4、多方筹措，破解资金难题

棚户区改造最大的难点就是改造资金问题，我们在地方财力有限的情况下，通过多种途径筹措改造资金，积极创新工作思路，采取“对内挖潜、对外吸引、对上争取、对下合作”的办法力克棚改资金瓶颈难题，取得了棚改工作最好水平。一是对上争取资金。认真做好各种调研及报表等基础工作，积极争取国家专项补助资金和市级财政配套。同时大力加强与省***局的汇报衔接力度，争取省***财政补助，近年来我们共争取省***财政补助 800多万元，全部用于棚户区改造建设。二是对外招商引资。我们积极盘活自身资源，加大招商引资力度，通过各种媒介宣传我们良好投资环境，完善政府服务职能，有效增强了**对外招商吸引力，以土地为资本，吸引“老板”投资，建成后的房屋优先安置**职工。三是大量吸收社会资金。积极向金融机构申请专项改造贷款直接用于棚户区改造，以门面做抵押鼓励个人带资投入棚户区配套设施建设，加快棚户改造步伐。同时向居民积极宣传棚改政策，引导居民科学回迁，吸纳居民手中资金，交纳回迁安置房的结构差价及上靠户型的成本造价。

（二）、我市保障性住房分配运营管理工作

我市保障性住房小区入住对象符合条件、入住管理规范；环境好、氛围好；租金收缴率100%。主要做法：

1、强化制度建设，确保分配运营阳光化。一是制定保障性住房管理制度。先后出台了《***市城镇廉租住房申请、审核及退出管理细则》、《***市廉租住房实物配租管理办法》、《***市廉租住房实物配租摸号选房规则》、《***市经济适用住房销售管理办法》等一系列文件，制定了保障性住房分配管理办法和联席会议审批制度。二是严格执行“联合审批，三级公示”制度。三是强化年审退出机制。对保障对象实行动态管理，每年3-5月份，组织居委会、办事处、民政等单位联合进行年审，对承租人家庭情况已发生了变化不再符合实物配租规定条件的，或将所承租的廉租住房转借、转租、改变用途或累计6个月以上未交纳廉租住房租金的，取消其廉租住房保障资格，收回廉租住房，并按照有关规定进行查处。对于空置、转让、出租的保障性住房予以回收，使真正有需要的低收入家庭得到实惠。

2、强化关口管理，确保入住管理动态化。一是把好准入关。 严格按规章制度办理各类保障房的申请、审核、分配工作，全过程一律公开化，重点做好分配政策、分配程序、分配房源、分配对象、分配过程、分配结果的“六公开”，坚决堵塞漏洞，严防不正之风。二是把好配售（租）关。对符合条件的保障房申报对象，及时组织保障房配售（租）摸号选房大会。我市先后进行了9次保障房配（租）售摸号选房现场会。三是把好退出关。建立保障对象入住的住前、住中、退后三查机制。即住前审查入住资格，入住过程中检查家庭收入变化情况，退出之后检查腾房补入到位情况。对入住保障户每年进行年审，对不符合入住条件的限期收回，重新分配。四是把好监督关。建立了群众监督、舆论监督、司法监督、人大监督等多种监督体系，对保障性住房建设和分配全程进行跟踪监督，确保公开、公平、公正。做到充分尊重社会各阶层群众的“知情权、话语权、参与权”，凸现“全程监督，公开透明”。五是规范物业管理关。对已竣工入住的**小区、原**小区，我们投入60多万元成立***物业公司，引进市场管理模式，进一步规范小区物业管理，积极打造环境优美、设施齐备、功能完善的优质住宅小区。

3、强化服务交流，确保分配管理人性化。保障性住房分配管理涉及千家万户，连接各方各界，社会关注度高，群众期望值大，稍有不慎，就易造成误解，引为矛盾。为此，我们重点从三个方面做好与群众的交流沟通，取得群众的支持，情感上的相通。一是做好政策宣讲，保证政策执行全覆盖。二是制定轮候配租（售）机制。三是及时解决入住后群众反映的各类问题。在已竣工入住的**小区、原***小区等，我们组织人员24小时值守，对每名入住对象反映的问题，不分大小，不论缓急，一律认真对待，及时处理，决不留半点隐患，全力打造环境优美、群众满意、安居和谐的保障房住宅小区。

三、面临的问题及改进对策

（一）保障性安居工程的顶层设计

1、保障方式的思考。

考虑到住房群体的特殊性及产权权属的复杂性、今后新的住房困难群体的出现，建议：①保障房采取产权归政府所有，只租不卖，加强退出机制的政策设计。同时实行货币补贴和实物配租相结合来解决住房困难群体的住房目的。②建立保障房申请的部门联审机制（房产、民政、工商、公安、交警、劳动人事、银行），并建立统一的收入及财产情况信息平台。③建立保障房诚信体制。对提供虚假信息骗取者，应进入诚信档案，实行社会联动制约机制。④退出机制应有严厉的惩戒和强制措施。

2、政策制度的思考。

①每项政策的出台要有很强的操作性，有完善的配套政策依据作指导（各部门政策上要一致）。如：经济适用房、棚改房，在银行按揭上，住房保障政策上对保障对象可进行银行按揭贷款，而银行在执行政策上又有很多不符合银行贷款的条件要求（如划拨用地不能作抵押，无稳定的收入来源还款保障不能贷款等），执行上都很尴尬，而是以办不了而告终。由此造成个别保障对象不能理解，到处上访。

②要能简化程序和流程，才能达到预期效果。如：保障房项目实施时间节点要求很严，面临不确定因素很多，特别是拆迁户要求，拆迁资金兑付要快，而银行贷款门槛高、手续程序复杂，资本金及抵押物等与商品房开发项目同等条件，导致实施过程中困难重重。针对这一特殊性，在政策上要有可操作性，金融部门在保障房建设方面也要承担一些义务和责任。贷款政策也不切合实际，没有针对保障房，特别是棚改房的特殊情况，应调整贷款政策，如棚改前期拆迁补偿资金，是一笔需兑现的较大资金，资金不补偿到位，老百姓的拆迁矛盾没法解决，拆迁工作就难开展，导致连锁反应，相应工作便停止不能进行。而银行贷款却要按融资要求项目进展到施工许可证办理完成才能安排，明显与实际出入较大。

③社会资金、民间资本，主体人考虑多的是资金投入效率、政府保障措施。可以对租金收入优先偿还其投入的资金，或者是协议约定其投资产权、经营权、经营期限等。保证资金回报率。应有统一的政策和说法，如上面只定原则，而纪检、审计等监管部门又只按条条框框卡，下面很难操作。

④促进保障性安居工程的可持续发展，必须确定专门的管理人员，同时保证物业维修资金。由于保障房维修资金尚无着落，而维修是必然，县级财政又是吃饭财政，希望能得到中央、省级的专项补助资金，另外当地财政也考虑部分资金来弥补该项缺口；物业管理人员工资及经费每年财政应列入预算。

3、租金定价机制的思考。租金的收取标准，分类补贴，充分发挥租金的调节作用。省级应确定各类保障房的定价原则，否则下面很难操作。　

（二）资金的筹集和管理

1、资金的筹集。如何完善多元化投入保障机制，形成政府、企业、银行协调联动、共同投入的良好格局，解决保障性安居工程“钱从哪儿来”的问题。如何确定地方配套政策，如何科学确定省级配套政策和标准。具体到地方是吃饭财政，公共财政预算投入只是一句空话，应加强：①配建政策要硬；②土地收入、住房公积金提取要真正到位，必须加强省级财政部门对地方政府的监管；③公共财政预算，特别是工作经费、机构编制，省级应有强行规定约束地方政府。

2、资金的分配。如何完善现有的“因素＋公式”的资金分配办法，科学合理分配财政资金。应结合考虑各地财政状况，合理调整系数，防止财政状况好的分配钱多，较差的特别是人口少的分配钱却偏少，形成恶性循环。

3、资金的使用和监管。主要是财政部门要改革监管方式，在住房保障部门设立专户，将资金及时拨付到专户，重点加强建设过程中的使用情况监管。而资金拨付时的前置限制，说穿了保障房建设本身程序复杂、难度大、各项目实施单位都不是很积极，如果资金使用要求过于苛刻，加上财政不能及时拨付，导致帐上的钱用不下去。

（三）保障性安居工程的可持续管理

1、在完善保障性住房的进入退出机制，促进公平分配，让保障房住得进，也退得出方面：保障房只有产权归政府，只租不卖，严格准入条件，严格动态管理，对保障对象的无理诉求要进行严厉打击，并且上下一心，口径一致，才能确保该项工作的可持续管理。

2、保障房空置的主要原因：不是真正无人住，而是交通及生活不便，给入住对象增加额外负担，造成雪上加霜。

3、在引导社会力量参与保障房建设，推进政府购买服务，采取有效措施加入保障性住房的后续管理方面：关键是政策支持，应鼓励“闯”、“试”，别动不动就用条条框框卡、查，否则没人敢“试”，上面怎么鼓励也于事无补。

4、公共租赁住房和廉租住房并轨，关键是如何核对对象的收入及财产状况，实行差别化租金，缺少说服力和可操作性。

5、对共有产权试点的考虑和想法。

不宜强行推广。因：①租金难收缴，理论上可按比例收缴，操作起来影响因素很多；②物业管理费难收缴，主要是权利人的义务履行有困难（公有部分产权人）；③维修责任难划分，有扯不清的皮。

6、推进棚户区改造的难点。

①融资难。前期征拆资金需求量大，而银行恰好设制许多条件都是项目前期难到位的（如“四证”：土地使用权证、工程用地许可证、工程规划许可证、工程施工许可证）；银行融资要求先要有省下达的棚改计划，而计划一下达考核时间节点严，实施中不确定因素多，很难按预期时间推进，导致不能完成目标任务，而考核上要问责。想提前先行启动棚改项目，达到一定条件再作项目计划申报，而银行融资又设定了条件，融资不到，拆迁补偿资金不能对付，拆迁工作不能完成，项目实施也就推不动。结果是实施单位很无奈，左右不是。

②棚改项目中产权形式复杂，政策打架，难完整到位。如商业配套的土地取得形式、补交土地出让金程序；商业地块的招、拍、挂，如何与项目同期建设；如何便于开发商统一开发，避免开发商担心，难啃的要我们做，赚钱的是别人干。

③钉子户的强拆问题，目前的拆迁政策简直就是一个“鸡肋”，让人哭笑不得，怎因为正常程序走不通，不能程序上逼近当事人走邪路，希望上级应考量我们目前的政策，不要一味指责工作人员，没有人愿意干拆迁行当，上得罪领导、下得罪老百姓。

④真正落实优惠政策。重点是中介服务收费高，被部门绑架，水、电、通讯等部门利用行业垄断根本不执行省政府文件，特别是电力部门