基层反映：物业纠纷案件类型、成因及建议

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随着省会城市建设步伐的加快和房地产行业的迅猛发展，越来越多的人选择买房落户海口，在人口和小区数量双激增的背景形势下，海口市住房小区物业纠纷问题日益增多，美兰法院物业纠纷类案件数量也逐年递增。物业纠纷案件的处理结果直接关系人民群众的切身利益及幸福感，处理不当不仅会制约物业管理行业的发展，还会直接影响社会的和谐稳定，因此，分析物业管理纠纷案件的特点及成因并提出对策，具有积极的现实意义。下面，本文将以海口市城区面积最大的美兰区为例进行分析。

一、物业纠纷案件基本情况

一是案件量逐年增长。美兰区现有住宅小区860余个，物业服务企业284家。据统计，2015年、2016年美兰区物业行政主管部门——区住房保障中心分别受理物业投诉件2800件次、3500件次，物业投诉呈现明显增长趋势；相应的，美兰法院2015年受理物业服务合同纠纷86件，2016年受理218件，2017年前5个月受理107件，总体呈上升态势。

二是物业纠纷类型多样。物业服务纠纷主要有以下3种类型：一是水电费纠纷。因未能抄表到户，业主不按时缴纳水电费，物业断水断电引发纠纷。二是车辆停放纠纷。小区开发商将停车位只售不租或擅自提高租金、车位配建不足，物业公司管理不当导致业主乱停放阻碍通行引发纠纷。三是公共设施保养维修纠纷。物业公司保安、保洁、保绿服务不到位，公共电梯、监控、墙体开裂、楼顶漏水、外墙脱落等维修不及时引发纠纷。

二、物业纠纷案件成因分析

一是物业服务行业管理水平不高，未能较好履行物业服务合同义务引发纠纷。目前海口市物业服务行业普遍存在专业人员缺乏、人员服务意识差、法律意识淡薄等问题，服务水平与业主要求和市场需求存在一定的差距，这是导致物业纠纷频发的一个重要原因。

二是物业管理制度不完善，收费标准不统一引发纠纷。物业收费标准缺乏统一性、科学性、公开透明性，物业收费监管机制存在漏洞，在一定程度上给物业服务公司侵害业主利益提供了可乘之机。另一方面，市民的法律意识日益增强，越来越敢于质疑物业收费的合法性、合理性，群体性起诉物业公司案件时有发生。

三是物业服务企业乱作为，侵害业主权益引发纠纷。部分物业公司擅自改变公共建筑、共用设施的用途，以此盈利并据为己有；有些物业公司甚至挪用专项维修资金，侵害业主的利益，引发业主群体告诉。

四、缺乏诉调衔接机制，物业纠纷难断根。由于缺乏有效的诉调衔接机制，多数物业纠纷即使通过行政调处双方达成了和解，但因调解结果缺乏法律强制力，一方不遵循调解结果的情形时有发生，因此易出现同一问题反复投诉的情况，且不断暴露新问题。而一旦诉至法院，经过法官的审理、调解，物业纠纷案件往往能得到有效化解。

三、建议

一是建立“物业巡回法庭，试行＂定点+巡回”工作机制。美兰区法院将成立物业巡回法庭，在区住房保障中心定点常驻办公，在住户较多的小区设点巡回办公，依托巡回法庭建立通畅的诉调机制，引导矛盾双方通过法律途径维护自身权益。

二是建立专业化审判团队，推行集中快捷审判模式。从民一庭抽调审判业务骨干，成立专门的物业纠纷审判合议庭，对物业纠纷案件进行集中审理。在区住房保障中心设立驻点工作室，开辟快捷的诉调通道，依法对矛盾双方调解并进行司法确认，确保调解结果具有法律效力，避免问题反弹、反复投诉的情况发生。同时建立快捷审判工作机制，就近对住保中心收到的物业纠纷投诉件及时进行立案、审理，切实提高物业纠纷案件的审判质效。

三是建立联动工作机制，加强行业指导和规范发展。针对案件审理中发现的普遍性问题，形成司法建议，主动对接住建、城管、工商、物业、消防、公安等部门，进一步加强对物业服务行业的引导，促进物业服务行业健康发展。

四是全面加强宣传普法，提高广大市民的法律素质。采取巡回审判、以案说法的形式，及时发布相关信息，普及物业法律知识，增强公民守法、依法维权的意识。

（美兰区人民法院）