房地产经济学专业大学生自荐书

第一篇：房地产经济学专业毕业生的自荐书

尊敬的人事部经理：

你好!我叫haoword，作为大三在校的大学生，专业是房地产经济学，因为即将面临毕业，所以借此假期间寻找合适的实习单位，以检验和锻炼自己在大学以来的知识和能力。虽然工作经验不足，但我会虚心学习、积极工作、尽忠尽责做好本职工作。诚恳希望得到贵单位的接约或给予 面试 的机会，让本人有展示自我能力的机会。

大学不单单是个习得知识的地方，它注重的是培养学生的能力。上海大学更是如此，作为上大的一名学生，我相信我可以付出比别人更多的努力来展示自己更多的才华。不仅工作上可以让贵公司满意，而且也可以快速融入到贵公司的环境当中，处理好身边的人际关系，以便更好地投入到工作当中。

作为一名上海大学的好范文，对于房地产相关方向的课程学习包括房地产经纪学，房地产估价，以及房地产经营与营销等等课程。不仅如此在大学四年中我也在寒暑假期间进行过有关销售以及银行业务相关方面的实习，在这些实习的过程中学习到了良好的沟通技能，而且在校期间也学习了有关autocad等建模类的程序软件，可以进行相关的操作。在世博会期间也进行过志愿者活动，对于万科场馆的设计很感兴趣对于万科的理念也在场观众有了一定的了解。并期望能够进入到万科中贡献自己的一份力量。

物色一个掌握扎实专业知识并具有一定工作能力和组织能力的部下，是你的愿望;谋求一个充分发挥自己专业特长的工作单位，并能得到你的关照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作顺心;合适的工作单位，有助于我施展才华。或许我们会为着一个共同的目标而站在一起，我选择了你，你选择了我。真诚期盼和感谢你的选择!

此致

敬礼!

自荐人：haoword

第二篇：房地产经济学专业毕业生自荐书

尊敬的人事部经理：

你好!我叫haoword，作为大三在校的大学生，专业是房地产经济学，因为即将面临毕业，所以借此假期间寻找合适的实习单位，以检验和锻炼自己在大学以来的知识和能力。虽然工作经验不足，但我会虚心学习、积极工作、尽忠尽责做好本职工作。诚恳希望得到贵单位的接约或给予面试的机会，让本人有展示自我能力的机会。

大学不单单是个习得知识的地方，它注重的是培养学生的能力。上海大学更是如此，作为上大的一名学生，我相信我可以付出比别人

第三篇：房地产经济学

一、货币政策对房地产市场的影响

货币供给量是影响房地产投资的主要原因之一。因此可以通过实施适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控。由于在长期中货币供给量对房地产投资具有正向影响，紧缩性的货币政策可以抑制房地产投资的过快增长，而稳定的货币供应增长可以避免房地产价格和投资增长过快，有效稳定房地产市场。同时，受中国特殊国情的影响，在短期内，货币政策实施的效果出现了一定程度的背离，因此，除了通过实施货币政策进行宏观调控外，国家还有必要采取适当的辅助措施，以强化货币政策的实施效果。

1.1 利率对房地产市场的影响

利率变动可以影响房地产供给和房地产需求。房地产行业是资本密集型产业，资产负债率高决定了对银行和客户预付款融资的依赖，利率上升既会影响房地产企业的供给即投资，因为利率上升导致房地产企业融资成本增加，而同时利率的上升导致按揭消费者偿还贷款的增加。利率变化显著地影响消费者需求的变化，又进一步来影响房地产企业的预期资本边际效率，导致房地产供给的减少。而当利率降低时情况相反即利率下降，住房贷款成本费用下降，房地产需求上升，房地产价格上升。

1.2 货币供给量对房地产市场的影响

货币供给量的变化通过中央银行公开市场操作，再贴现和法定存款准备金等货币政策的调整来实现，而货币供给量的变化会改变银行的存款和准备金，进而影响贷款的供给能力。而贷款供给能力又同时影响消费者和房地产企业的住房需求贷款和投资贷款。通过影响有效需求来影响房地产价格的变化。当实施扩张性的货币政策即货币供应量增加时，银行的存款和准备金增加，准备金率不变的情况下，贷款的能力增强，宏观经济环境和政策相对稳定情况下，住房贷款增加，房地产的有效需求也随之增大。房地产价格按照供需理论相应上升，而当货币供给量减少时，银行贷款能力降低，住房贷款也相应降低，有效需求减少，房地产价格下降。

1.3 汇率对房地产市场的影响

汇率是指本国货币与外国货币折算和兑换的比率。在健全的汇率制度下，汇率与利率之间呈正相关关系。汇率下降即本国货币升值时，进口大幅增加，利率下降，投资回报率相对较高时会吸引海外投资者到本地市场，房地产投资增加，房地产价格也会上升。

二、物业税

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响。物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

物业税的影响

1.“如果开征物业税，将提高房地产公司的成本，减少盲目扩张，增加囤房捂盘者的持房成本，‘逼迫’炒房者降价出售存量房，这样有利于平衡市场供需关系。在房地产炒作较为严重的地方，通过开征物业税，将使房地产炒作者颗粒无收，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来。”

2.如果能够使房地产市场泡沫减少，降低购房成本，将有利于普通消费者买房；同时，房地产市场泡沫的减少也有可能避免出现美国式的次贷危机。这是从宏观层面上的展望，或许也是开征物业税所带来的最终影响。

3.对于房地产上市公司以及重仓房地产公司的机构，在未来几个月将面临方向性选择，投资者或将减少对该类上市公司的盲目炒作和拉高股价。

物业税开征的难点

1．土地制度要由“批租制”向物业税模式转变，开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。 2．目前我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。 3．目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，面对如此繁杂的税费及计征办法，要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而也使物业税的税负水平难以确定。 4．如何合理确定物业税的征收对象，解决已购房产与新购房产的税收差别问题，居民基本生活性房产与投资性房产的税收差别问题。5．开征物业税面临的最大难题还不是如何处理过渡时期的税收政策，而是如何对不动产进行价值评估

开征物业税势在必行。物业税其一增加了房屋保有者经济负担，即能迫使囤积房产者抛出房源，扩大市场供应量，同时由于增加了持有物业的成本，能够抑制流动性泛滥的热钱源源不断地涌入房地产市场，减缓房地产价格的上涨幅度，防止投机炒房现象。其二物业税整合了地产商在房地产开发阶段的税收，降低了地产商在开发中的成本，打开了房地产价格下跌的空间。但中国的房地产市场刚刚起步，城镇居民的住房需求也有待改善，加之中国人普遍存在节俭现象，老百姓更愿意存钱而不是花钱，使中国人有能力接受比较高的房价，在人民币长期升值的大背景下，流动性泛滥现象仍将持续，房价下跌的空间实在有限。这样对于中国刚刚起步的金融业也是个好消息，不会造成庞大的坏账。总之，开征物业税有利于中国经济长期稳定健康发展。

三、税负转嫁与归宿的概念

税收负担转嫁是指纳税人通过各种途径将应交税金全部或部分地转给他人负担从而造成纳税人与负税人不一致的经济现象。

税负归宿是指税收负担的最终归着点。

2.税负转嫁的形式

税负转嫁的基本形式有以下四种：(1)前转，亦称“顺转”，指纳税人在进行商品或劳务的交易时通过提高价格的方法将其应负担的税款向前转移给商品或劳务的购买者或最终消费者负担的形式。一般认为，前转是税负转嫁的最典型和最普通的形式，多发生在商品和劳务课税上。这种形式下，名义上的纳税人是商品和劳务的出售者，实际上税收的负担者是商品或劳务的消费者。(2)后转，亦称“逆转”，指纳税人通过压低生产要素的进价从而将应缴纳的税款转嫁给生产要素的销售者或生产者负担的形式。后转的发生一般是因为市场供求条件不允许纳税人提高商品价格，使之不能采取前转的方式转移税收负担所致。(3)消转，亦称“税收转化”，即纳税人对其所纳的税款既不向前转嫁也不向后转嫁，而是通过改善经营管理或改进生产技术等方法，自行消化税收负担。(4)税收资本化，亦称“资本还原”，即生产要素购买者将购买的生产要素未来应纳税款，通过从购入价格中扣除的方法，

向后转移给生产要素的出售者的一种形式。税收资本化主要发生在某些资本品的交易中。

税负转嫁的条件(1)商品经济的存在。(2)自由的价格体制。税负转嫁在社会主义经济条件是客观存在的，使税负转嫁在社会主义经济条件中发挥积极的作用是一个有益的问题：第一，可自觉地利用税负转嫁机制，实现一些调节目标。第二，税负转嫁对于企业来说是一个利益驱动机制。

简称“税负转嫁”。指税收负担从纳税人那里转移到他人身上的现象。换句话说，税收负担转嫁是指纳税人把自己缴纳的税收转移给别人负担的过程。税收负担有广义和狭义之分。广义的税负转嫁包括税负转移和最终归宿两个部分。狭义的税负转嫁仅指纳税人把税收负担转移给负税人的过程。西方财政学把税收分配的影响划分成三个阶段：第一个阶段谓之“税负冲击”，指税收的征收点或最初纳税人；第二阶段谓之“税负转嫁”；第三阶段谓之“税负归宿”。他们认为：税负转嫁的程度主要取决于二个因素：一是税收形式，二是商品的供求弹性。就税收形式来说，直接课税是间接税，易于转嫁；直接课之于纯收益或个人收入的税，即直接税，则不易转嫁。就商品的供求弹性来说，如果商品的供求弹性较小，需求弹性较大，则税负转嫁出去的份额较小；如果商品的供求弹性较小，供给弹性较大，则税负转嫁出去的份额较大。

四、地租与地价的关系

地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。因而，土地收益本身就是价格的一种表现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租／利率。

由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。

1）绝对地租是土地价格存在的根源

绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。

2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

级差地租i是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。

3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。

五、房价收入比

所谓房价收入比(housing price-to-income ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

平均房价收入比的计算

一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即： 房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下： 每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.

房价收入比与购房无关：房价收入比[1]又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。

影响房价收入比的因素：房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。

第四篇：房地产经济学

政府调控对房地产市场的影响

前言：在现代社会经济中，房地产业几乎是任何一个国家国民经济的重要产业，是构成整个社会财富的重要内容。它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量，尤其是推动城市发展的重要支撑力量。因此，房地产业对国民经济和社会发展具有稳定长远的影响。我国房地产泡沫的产生、市场的大起大落也都与政府的经济发展政策和宏观调控政策有着密不可分的联系。我将从分析房地产商品的供给需求特点出发，谈谈政府对房地产市场调控的手段及其效果。

关键词：房地产市场供需分析政府调控的内容政府调控的效果

一房地产商品的供需分析

我国住房制度改革后，政府已经基本退出了房地产供给市场，改由房地产商根据市场行情来决定房地产商品的供给量。房地产商品的供给影响因素主要有：土地供给、开发资金、房地产价格以及预期。房地产的开发建设具有规模大、投入大、周期长等特点，动辄占用几千万甚至几亿、几十亿的资金和几年的时间。开发商不可能单凭自己的资金进行房地产投资，必须通过金融手段融资保持企业的良性循环。因此，信贷成本的高低、贷款数量的多少、资金的来源直接决定了他们的开发能力，进而影响到房地产商品的供给量。房地产价格是影响供给的重要因素，房地产价格越高，房地产商供给的积极性越大；房地产价格越低，房地产商供给的积极性越小。房地产商供给量的变化会受到价格预期和产业政策预期效果的影响。例如，当房地产商预期房价上涨，需求增多时，他们加快房地产的开发和新项目的投资；当预期产业政策等发生变化时，也会酌情进行供给量的调整。

从我国目前的房地产市场情况来看，将房地产商品的需求区分为自住消费需求和购房投资需求。自住消费需求指消费者购房的目的是满足日常起居或者改善居住条件；投资需求则是投资者为了将房产出售或者出租获利。影响这两类需求的因素主要有：人口、可支配收入、信贷成本、房地产价格以及预期。消费需求一般只考虑购房时一次交易成本及贷款的利息成本，对资金占用时间的长短不太敏感，且需求比较稳定；投资需求除了考虑购房时的交易成本还要考虑出售或者出租的成本，要求资金占用时间尽量短，以降低利息成本。投资需求不稳定，起伏较大。

二 政府的调控的内容

由于房地产商品更重要的特性是“商品”，房地产参与主体的行为无论是影响房地产商品的真实供给和需求，还是投机旺盛、土地供给的不合理或者交易秩序混乱所导致的供给或需求的“虚假繁荣”，最终必然体现在房地产价格上。

1 利用土地政策调控

土地是房地产开发的源头。在我国，土地供给由政府严格控制，所以国家对土地的调控直接影响到土地供应总量、结构以及房地产商品的生产规模。近年来土地供给的调控主要分为两种。一种是通过法律法规手段，规范土地使用权的出让，加快土地供给制度的市场化改革。另一种是通过行政手段在全国范围内进行

土地使用的整治。超额供地 探索出让方式，国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

尽管国家对土地供给进行了严格的控制，但是房地产商购置土地的面积以及完成开发土地面积还是在波动中上升。尽管政府调控土地供给的初衷是好的，法律法规的制定是日趋完善的，与之配套的行政手段也是及时的，但这也加剧了房地产商“土地越来越难获得”的预期，于是在法律法规制定修订的过程中，房地产商加快对“有争议的土地”的开发，地产投机、寻租行为异常活跃，大量购置并囤积土地以备后用，以至于房地产市场上出现了“调控力度越大，房地产商供给的愿望越强烈，地产投机的活动越活跃”的异常情况。

2调整住房供给结构

政府调控住房供给结构的政策主要体现为：控制和限制豪华住宅的开发比例，鼓励和要求经济适用房和普通居住房的开发。从实际操作的政策来看，政府虽然明确表达了“控制和限制豪华住宅的开发”的意愿，但是由于豪华住宅的真实需求无法得知，这种调控意愿只能通过行政命令来模糊化控制，而无法通过制定法律法规来实现。行政命令与法律法规相比，具有明显的持续时间短和由于执行者理解不同造成执行力度不同的缺点，而豪华住宅的开发能够彰显房地产商实力并带来高额的利润，所以在实际上调控过程中，全国各地开发豪华住宅的态势并没有明显缓解。

3金融方面

房地产的开发建设具有规模大、投入大、周期长等特点，房地产商一般不可能单凭自己的资金来进行房地产投资，必须通过金融手段融资保持企业的良性循环，因此银行贷款成为调控房地产供给的重要工具。我国在近年来的宏观调控中也非常注重运用此手段。调控主要从两方面进行：一方面是中国人民银行提高银行准备金率和贷款利率来收缩银根；另一方面主要是政府出台行政命令控制贷款规模。因为运用金融政策调控，特别是运用提高银行准备金率的手段进行调控时，不仅仅紧缩了房地产业的银根，对市场经济的其他行业也造成了影响，因此，为了保证其他行业正常稳定的发展，利率调控必须慎之又慎。另外，虽然提高房地产贷款利率会增加开发成本，但是在房价急速攀升的情况下，房地产商对贷款成本的增加不太介意。更重要的是，开发商后期资金的来源还可以通过“卖楼花”、“排号费”、“首付款”等手段得到补充。

高房价地区三套房停贷，此前金融机构对房贷所作出的最严厉规定，就是二套房贷首付40%及利率提高至1.1倍。 “国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上，二套房首付比例更达到50%以上。同时，要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险状况，第三套及以上住房贷款暂停发放。针对开发商，对存在土地闲置及炒地行为的，不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

三 政府对房地产市场调控的效果

国家对房地产市场的调控，可以说是组合重拳抑制房价狂升、稳定房地产市场，这无疑会对房地产市场产生直接影响，也引起社会各界特别是消费者和房地

产商的高度关注。消费者关注的是房价能否回归理性；房地产开发商却担心连续的政策调控会给房地产市场带来较大影响。

1消费者：盼降怕涨犹豫观望

此次调控让消费者喜忧参半，喜的是他们认为提高二套房首付比例，对限制炒房和投资为目的的房地产交易应该有较大作用，可以有效遏制房地产恶性炒作。有的消费者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房价上涨，使房价在一定程度上有理性回归，这样他们买房就没那么困难了。忧的是房价万一不降反升该怎么办。而对于那些想换房的人来说，同样是疑虑重重，他们希望房价能有所下 降，但是随着二套房首付比例的提高，本来想换房改善居住条件的愿望就无法在近期实现了。

2开发商：影响销售但房价不会大幅下跌

国家此次的重拳调控房地产市场，旨在抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给，抑制房价不断恶性上涨，稳定市场。那么此次调控会对我市房地产市场带来什么影响呢?一些业内人士认为，此次政策调控，如果各方都能认真执行国家政策，就必然会造成房价下跌。那些改善型购房者占了房产消费者的相当大比例，他们要靠贷款买房，由于二套房首付的提高，就不得不搁置购房愿望；还没买房的消费者也可能会预期房价会跌，就不会买房而进入观望期，这必然会让房地产市场销售大幅下滑。政策如果长期不变，房地产开发商不收回一定量的资金，他们如何运营？随着成交量的逐步下滑，在中期时间内房价趋于下行的可能性极大。但是下跌的幅度有多大，就比较难预测了。

四 结论

房地产市场的正常运行，不仅关系到广大人民群众的基本物质要求是否得到有效满足，对国民经济运行总体态势更有重要影响。房地产经济的发展一方面能带动和促进国民经济的发展，同时也可能成为泡沫经济的载体，给国民经济带来极大的危害。由于我国房地产业起步较晚，其市场主体、管理体制等方面都还不太健全，单纯依靠市场的力量无法实现房地产业稳定健康的发展。因此，在市场经济条件下，政府适当干预和调控房地产市场、促进我国房地产业持续健康发展，责无旁贷。但由于我国房地产业存在的诸多问题，加强政府对房地产业的宏观调控还任重道远。

参考文献

[1]柯武山.论房地产政策调控[j].资源与产业.2014,9(4):109-110

[2]简彩云.商品住宅价格构成分析及调控对策[j].中国物价.2014,

（7）:52-5

[3]陈庆.我国房价畸高的原因及对策分析[j].西安财经学院学报.

2014,(4):37-40

[4]张鸿俊.论在房地产调控中发挥地方政府的作用[j].市场论坛.

2014,(8):15-16

第五篇：房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2014 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06bjy084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05ja790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对房地产开发商的定价行为进行规制。关键词:房地产市场垄断;定价策略;政府规制中图分类号: f293. 30文献标识码: a文章编号: 1671 9301 (2014) 02 0035 07 从整体而言,目前的中国房地产市场,仍是一个增量主导的房地产市场。在增量房地产主导的市场上,房地产开发商的定价行为对房地产价格的变化具有决定性作用,而在不同的市场条件下房地产开发商的定价行为也有较大的差别。 房地产开发商的定价行为具有哪些特征? 在房地产市场周期波动的不同阶段, 房地产开发商会选择不同的策略性定价行为,这些行为对房地产市场产生怎样的影响? 房地产开发商的定价行为是如何影响房地产价格的? 政府应采取什么 — 5 3 — 产业经济研究(双月刊) 2014年第 2期 (总第 33期) ?? 1994-2014 china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http:// 措施对房地产开发商的定价行为进行规制? 这些都是亟待研究的问题。一、房地产市场垄断与市场势力在 lancaster [ 1 ] 的消费者行为理论里面,消费者对产品不同的特征有不同的偏好。由于每一组商品都是一组特征的集合,因此相似产品中某些特征的差异会导致消费者对产品的不同偏好。在 lan2 caster理论的基础上, griliches [ 2 ] 和 rosen [ 3 ] 发展了享乐主义定价方法。这个建立在功利主义享乐哲学基础上的方法后来被广泛的应用在耐用消费品的定价中。它的主要思想是:在竞争性市场的均衡条件下,购买者所支付的价格应当能够补偿产品各种属性序列所带来的满足程度。假设所有家庭的偏好和收入水平类似,那么这个市场中的产品价格就应该是这些属性值的一个函数,可以表示为: p =α+β 1 x 1 +β 2 x 2 +. . . . . . +β n x n 其中 p为产品价格, x 1 , x 2 , . . . . . . , x n 为产品的属性值。把享乐主义的定价方法应用到房地产产品的分析中,房地产价格主要由一系列属性决定,包括体现在产品功能上由于技术所带来的满足居住等基本需求的属性,以及由于产品区位条件带来的满足居住派生出来的需求的其他属性,如教育条件、交通便利度、购物方便度等。这些内部及外部属性的不同造成了房地产产品的差别,也为开发商带来了一定的垄断力量,弱化了开发商之间的价格竞争。由于房地产市场的特殊性,决定了房地产开发商的定价行为有更多的选择空间。根据理查德?? 阿诺特 [ 4 ] 的分析,房地产具有以下一些主要特征:必需品 (满足人类最基本的需求,提供一个住处) ; 重要性 (对许多住户来说,房地产是唯一重要的消费品) ;空间固定性 (除少数外,一个住房单元不能以合理的成本加以移动) ;耐久性;复杂和多重异质性 (一个房地产产品具有大量特征) ;市场分散性; 生产非凸性 (这导致修复、拆除、重建和变更的不连续变化) ;信息的非对称性 (例如潜在的客户无法完全了解每一个产品的特征) ;交易成本的重要性 (搜寻成本、迁移成本以及交易费用) ;缺乏相关的保险和期货市场。房地产市场的上述特性,表明房地产市场是一个典型的非完全竞争的市场。那么, 房地产市场到底是一个什么样的市场结构? 这种市场结构又是如何决定房地产业的市场势力的? 1. 从位置角度来考察房地产市场结构,房地产市场存在环形竞争,因而房地产市场是一种寡头垄断市场。图 1 环形竞争下企业的需求塞洛普考察了等距离坐落于圆形城市

的企业进入及价格竞争问题。在圆形城市上,一个企业实际上只有两个真正的竞争对手,即两个位于其左右的企业。因此,圆形城市企业间的竞争为邻近企业间的竞争,也即“环形竞争”,企业对不能从其他企业那里得到更大满足的消费者具有垄断力量。如图 1,企业 2对位于线段 ab间的消费者具有垄断力量。因此,环形竞争比垄断竞争更缺乏竞争性。 [ 5, 6] 对一个城市而言,无论城市的布局是否环形的,房地产 开发商的竞争总是一种环形竞争。这是因为房地产是位置不能移动的产品,它只能和相邻的房地产存在竞争。而对其他产业来说,其产品是可移动的,这样厂商就能在更大范围内展开竞争。在环形竞争条件下,因为只有少数房地产开发商进行竞争,所以房地产市场结构具有寡头垄断市场的明显特征。对于消费者来说,由于房地产位置固定且具有唯一性,由位置因素所派生出来的一系列属性与消费者的偏好的匹配,使某一宗房地产对特定的消费者具有唯一的吸引力。这就使房地产开发商具有强大的垄断力量。 2. 从产品差别角度来考察房地产市场结构,由于房地产存在显著的异质性,所以任何一宗房地产都具有较强的垄断性。 房地产的质量差异是普遍存在的,由于地形、地势及位置固定等因素,使得每一宗房地产皆是独 — 6 3 —高 波 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 ?? 1994-2014 china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http://ki.net 图 3 房地产开发商垄断定价 1. 垄断定价 房地产的位置差别和技术差别的结合,使房地产的产品差别尤其突出,因而房地产开发商控制的能力提高,甚至对某些特定的消费群,这种价格控制可以达到接近于完全垄断的程度。在这种情况下,房地产开发商就会如垄断厂商一样行事,如图 3所示,房地产 开发商以 p 0 价格,在市场上销售 q 0 数量的房地产,实现利润最大化。 2. 在领导厂商主导价格的条件下,其他开发商选择跟随策略在房地产市场上某些房地产开发商可能由于以下原因而成为领导厂商: (1)较早进入房地产行业,通过“边干边学”形成了良好的生产经验曲线,特别是在创造产品差别方面积累了丰富的经验。已提前发展到最优规模,并比竞争对手更有效率。( 2)建立了良好的项目品牌和企业品牌,品牌价值高,并在区域房地产市场上得到广泛认同。( 3)在同一市场上,与其他楼盘相比,规模更大,优势更明显,产品差别化程度更高。图 4 跟随定价作为领导厂商,这种房地产开发商可以不顾及其他厂商,自己选定价格水平和产出水平,而其他开发商则再根据剩余需求曲线来确定它们的价格和产出水平。也就是一个房地产开发商先行动,而其他开发商跟随行动,实施跟随定价。在现实中,这种跟随行动主要有以下几种表现方式: (1)开发与领导厂商几乎相同的产品,这种市场结构类似于斯坦克尔博格模型所描述的状况:领导厂商根据竞争对手预期的反应决定产量同时确定价格,而跟随厂商则在既定的价格条件下根据剩余市场需求确定自身的产量。如图 4所示, q 0 为领导厂商的产量, q 1 - q 0 为所有跟随厂商的产量。(2)在房地产市场上,尽管产品不可能是同质的,但跟随厂商仍然会根据领导厂商的行动来决定自己的行动。跟随厂商可以生产与领导厂商不同质的产品,并制定有差异的价格从而获取更多的利润。例如跟随厂商可以生产比领导厂商档次低的产品,利用价格优势吸引消费者从而扩大自身(请帮助宣传好范文 网：wwW.haOwOrd.Com)的需求,通过降低成本提高利润水平。当然,跟随厂商也可以开发比领导厂商档次更高的产品并按更高的价格销售,以达到增加利润的目的。以领导厂商选定的为标准,其他开发商根据自身产品的特征与其差别以及市场发展趋势进行校正。 stigler发现,如果某个行业存在实施价格领导权的主导厂商,那么这个行业的价格就会相对更具刚性。并且在这种市场上领导厂商能获得的利润要大于垄断竞争市场,而跟随厂商则境遇更差一些。而市场上产品的平均价格要低于完全垄断市场但高于垄断竞争市场。 [ 8 ] 在现实中,一些口碑好的楼盘或品牌开发商的楼盘,比口碑一般的楼盘销售价格高,升值空间大,并获得垄断利润,就是例证。 3. 合谋合谋是一种厂商之间互相达成协议,通过限制市场产出、抬高价格来增加集体利润与个体利润的行为,即组建卡特尔。如果一个卡特尔组织严密,那它无异于一个完全垄断厂商,能够获得最大的集体利润。但卡特尔有其内在的不稳定性,即其每一个成员都有降低价格或提高产量的动机,以便在其他厂商不改变价格或产量的条件下获得更多的利润。即使世界上持续时间最久的卡特尔 opec(石油输出国组织) ,也经常会有成员暗中违反协议。不过,房地产市场本身就是一个垄断性强的市场。特别是在市场繁荣期,房地产开发商即使没有明确达成协议而控制价格,也会因为开发商之间相互模仿定价而表现出一定的卡特尔的特征,即“默契合谋”。这就使房地产市场上开发商的集体利润增加,从而也增加了个别开发商的利润。当然,一群开发商也可能联合起来采取集体行动,而类似于形成了一个领导厂商,成为一个垄断的卡特尔,或 — 8 3 —高 波 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 ?? 1994-2014 china academic

journal electronic publishing house. all rights reserved. http://ki.net 图 5 阻止进入定价性定价的例子,然而在国家实行紧缩性宏观调控政策之后,一些颇具实力的开发商对此策略已经驾轻就熟。

三、房地产开发商的独特性价格策略在长期的定价实践中,房地产开发商也探索出一些独特

的价格策略,进一步提高了开发商的市场势力。 1. 外部效应内部化由于房地产位置固定且具有垄断性,一个项目所在地段的周边状况,对本项目具有外部效应,并直接影响产品的品质,因而开发商可以将外部效应内部化,尤其当获得正的外部效应时而提高房地产价格。诸如一个项目周边有好的中小学校、美丽的山水景观资源、完善的商业配套和便捷的交通条件,开发商必然制定更高的房地产 价格,使这种外部效应转化为开发商的利润。当然,若周边的环境污染严重,各种配套设施奇缺,开发商也不得不调低房地产价格。 2. 增值诱导定价开发商经常通过对其产品投资价值的宣传以及对市场投放量的控制来谋求一个需求不断扩张的局面。通过宣传增值潜力,往往可以增加对消费者的吸引力,从而扩大了产品的市场需求,进而由于消费者的选择而使产品增值成为现实。这包含两种情况:一是在房地产市场复苏期,但由于市场尚未走出低谷,开发商仍然需要以价格作为一个主要的竞争手段。同时,由于房地产市场未来走势存在不确定性,部分开发商为了取得较好的销售业绩,将房地产价格确定为略低于当前最优价格,同时通过增值效应诱导,需求不断扩大,价格也逐渐攀升;在紧缩性宏观调控的背景下,尽管市场观望气氛浓厚,若潜在需求强烈,开发商普遍采取“低开高走”的房地产价格策略,或者变相降价,加快了房地产市场的复苏;在市场高涨期,有一些房地产项目由于存在明显的不足,通常选择价格竞争手段,根据市场上类似产品的价格标准,以更低的价格开盘,实施 “低开高走”的价格策略。虽然开发商能较好地实现销售,但对于购房者却存在陷阱。二是在房地产市场繁荣期,开发商所面对的需求曲线会随着居民个人财富的增长、消费者对未来价格进一步上涨的预期等因素而不断向右移动。在这种情形下,开发商根据对房地产市场的调查以及长期积累的经验,预计随着市场不断高涨,需求曲线会不断向右移动。由于对市场充满信心,将确定为高于目前最优价格,而不用担心因市场竞争而产品滞销。同时通过增值效应诱导,需求不断扩大,价格也逐渐攀升。 3. 制造短缺挤压,引致剩余需求扩大由于开发商具有相当的垄断力量,开发商不仅可以根据市场条件的变化来调节价格 (低开高走或高开高走) ,还可以通过调节供给量在一定程度上影响剩余需求,从而影响房地产价格。所谓“短缺挤压”策略,是指开发商在前期投入少量产品,或者利用开发商与消费者之间的信息不对称进行大肆宣传,采取各种措施来吸引消费者的注意力,如开发商的特价房销售策略或封盘策略,目的是制造短缺气氛,给消费者一种供不应求的感觉,从而强化消费者的抢购心态,扩大本项目的剩余需求,推动价格上涨。在随后的时间内,开发商仍然可以缓慢的增加供给量,使每一轮价格上涨,从而达到利润最大化的目的。这种策略在市场繁荣期尤其普遍。四、结论与建议中国房地产市场垄断性强的现实特征,使房地产开发商可采取多种手段,实行对房地产市场的垄断,从而提高市场势力,获得超额利润。而房地产价格上涨较快,是当前中国房地产市场各种矛盾的焦点。因此,政府陆续出台了控制信贷过快增长、提高房地产贷款利率、加强土地管理、调整住宅供给结构、扩大征税范围和提高税率、规范房地产市场外资准入和管理等多项政策,以降低房地产投资增 — 0 4 —高 波 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 ?? 1994-2014 china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http://ki.net